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对修订《住房公积金管理条例》的思路及建议 【字体:
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丽江市住房公积金管理中心

对修订《住房公积金管理条例》的思路及建议

 

我国住房公积金制度于19915月在上海率先建立;1994 7 月国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》,要求在全国推广住房公积金制度;1998年,国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,要求调整住房公积金贷款方向,主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款;19994月国务院颁布实施《住房公积金管理条例》,进一步明确住房公积金只能用于发放个人住房贷款,住房建设贷款被停止,使住房公积金制度实现了重大转折,成为现行制度的基础;20023月国务院第一次对《住房公积金管理条例》进行修订,并一直沿用至今。我国住房公积金制度经过二十年的探索发展,其制度作用的有效发挥和制度效用的彰显是有目共睹的,但随着我国整个经济体制和管理体制改革的不断深入和对外开放度的提升,解决住房问题的融资平台日益多元,而住房公积金使用还囿于很狭窄的范畴,缺乏安全有效的保值增值渠道。现行住房公积金制度存在的对管理机构定性不准确不明晰、管理体制不顺、监管机制缺位乏力、运行质量水平和效率不高、资金沉淀和流动性紧张并存导致资金使用缺乏公正性且效率普遍低下、现代管理和服务意识缺失理念陈旧及服务手段未能很好融入现代科技元素等六大致命性硬伤问题倒逼深化改革必须强力推进。住房公积金制度本身的利弊得失日益凸显,特别是近期媒体集中诟病住房公积金制度,其管理机构自身客观存在的弊端、问题及瓶颈约束效应被不断放大,形成了舆论风暴。住房公积金制度终究要与时俱进,通过立法完善来破解制度瑕疵,因此,及时启动再次对《住房公积金管理条例》进行系统性、根本性、实质性的修改和完善,兴利除弊,确实势在必行,具有重大现实意义和深远历史意义。

我们认为,对国务院2002年3月颁布实施的《住房公积金管理条例》进行再次修订,修改思路应当遵循以下几个原则:一是必须按照十八届三中全会《决定》精神,沿着首先做好改进和完善住房公积金制度的思路,待其管理运作水平提升包括服务网点设施逐步完备并取得明显成效后,再考虑在此基础上改造成专业的住宅政策性金融机构的路子来修订。二是此次条例的修订,必须考虑对整个制度的系统性、科学性、根本性、全局性问题进行厘清和谋划,而非局部的小修小补小打小闹,必须尊重经济金融的客观规律,构建起一个优异的住房公积金制度结构框架,比如是否赋予这个制度以金融功能,以避免大量沉淀资金让银行得到了最大利益而客观上损害了缴存人的利益。三是必须明确界定清楚管理体制和管理中心的机构属性问题,这是住房公积金管理的基石,包括住房公积金管理运行的决策体制,通过近二十年的实践表明其弊端很大,管委会决策制度并不可取,是否考虑在各城市的人民政府下设住房公积金管理局,负责制定规则和管理督促落实,由管理中心进行专业化运行,实行管理和运行的分离,避免既当运动员又当裁判员的不公、尴尬和被动,或可以设立直属于省政府的省住房公积金管理局,负责全省的公积金管理。四是必须明确界定完善监管机制,可以考虑设立直属住建部管理的垂直性质的住房公积金监管局。五是对近十年来各地在管理运行实践中已经突破的提取和贷款渠道,要在修订中加以明确和确认,比如装修、房租等围绕住房消费的使用,都应当允许贷款或提取使用,以切实提高住房公积金使用率。六是必须构建公积金核心业绩指标考核体系,以此推进公积金管理运行水平,核心业绩指标应当包括贷存比、逾期率、收益率等。七是在条例再次修订时,必须考虑考虑商业银行已经实行利率市场化的背景下,公积金管理机构必须拥有利率定价权和差别化利率定制权,还要重新考虑委贷手续费是否支付的问题。八是必须建立绩效考核激励约束机制,实行严格的奖惩制度和责任追究制度。九是要制定公积金系统人员进入的标准和准入门槛,以提高人员的整体素质和职业操守,建立引入技术专门人才的办法和薪酬待遇,为实现科技支撑提供人才保障。

具体修订内容,应当包括以下十个方面的内容:

一是在新修订的条例中,必须科学、合理、明确地界定出住房公积金管理中心全国统一的机构性质,是否以营利为目的,是否应当赋予其企业经营功能或金融功能,拟或者明确是社会保障功能,从而确定增值收益的合法性及增值收益分配的合理性。这是整个住房公积金制度大厦的基石。

二是应当考虑到住房公积金事业的发展,在增值收益分配中增加列明事业发展基金(服务网点硬件建设、容灾设施建设和管理软件的购买更新及升级换代)、管理运行成本费用(网络专线租用、容灾备份、安保监控)、绩效考核奖励资金提取比例,建议每年分别提取的比例均定为10%。或者以法定形式明确增值收益扣除管理运行成本以后的增值部分,财政和住房公积金管理中心与缴存人各分配50%,财政不再计提廉租住房补充资金,管理中心也不再单独计提事业发展基金和绩效考核奖励资金,而是从增值收益分配中安排。缴存职工个人分配所得按年度计入个人公积金缴存账户。

三是建立全国统一的、明确的核心业绩指标考核评价体系,以此强力推进住房公积金使用率的提高和管理运行水平的提高。要建立起一整套客观、科学、规范、慎密的对各城市住房公积金管理运行水平和风险控制水平进行评价的核心业绩考核指标体系。核心指标应当包括存贷比、贷款逾期率、资金收益率、流动性风险控制和资金沉淀水平五项指标,其他指标还可以包括廉租住房补充资金贡献度、清廉度、公众满意度等。其中,存贷比指标,按照住房公积金的实际运行情况,比照对银行业的要求,应当确定为不低于75%,不高于85%。逾期率和资金收益率按照当前全国的平均水平确定,逾期率以不高于0.03%为宜。核心业绩指标体系确立以后,要实行严格的考核,以考核结果作为绩效奖励兑现、评优评先的主要依据,凡是核心业绩数据不达标的管理中心,一律不得评为优秀或先进,也不能发放绩效奖励工资。

四是在住房公积金归集方面,既要考虑归集扩面的问题,也要考虑风险控制的矛盾,其实,结合机构定性的确定,关键要考虑的是继续实行强制缴存,还是实现存取自由的核心问题。这个问题才是事关住房公积金未来发展的重大而关键的问题。住房公积金缴存扩面要坚持“以用促扩”,充分调动缴存职工的缴存积极性和主动维权能动性,提高制度执行效能,优化执法环境,不断优化缴存结构。特别是李克强总理提出农民工都应缴存公积金的问题,对公积金管理运行提出了前所未有的挑战,也是考验管理智慧的大课题。因此,我们认为,在条例修订时,不能以“农民工”来区分界定缴存范围,而应当以他们进城以后所供职的行业来认定,包括私营企业、个体工商户和从事零星打工的人员,在他们的薪金收入中要强制规定必须包括一定比例的住房公积金,至于是否缴存,完全由本人自愿选择。这样,有在打工所在城市购房意愿的人员,他们就会很愿意缴存住房公积金,从而实现购房融资的愿望。作为管理中心来说,也要研究风险如何控制的问题,而且要在条例修订中加以考虑,比如必须提供房地产抵押或者实行按揭贷款,其他如薪金收入和公积金账户余额就不能进行保证从而提供贷款。还有,要实施归集的执法工作,又涉及管理中心执法权的问题,这反过来又涉及机构的定性,值得认真研究。

五是设置科学合理的住房公积金提取条件和提取额度。目前部分城市管理中心在充分理解立法主旨和本义的前提下,按照实践先行的原则,敢于担当,勇于创新,以地方规章制度的形式,增加提取的渠道,只要是围绕住房的消费,无论是购买、建造,还是翻建、大修,拟或是为提升居住质量的装修,还应当包括提取住房公积金支付房租、物业费等,都应当有提取的渠道,从而提高使用比率,减少资金沉淀。对这些经过实践检验成熟和成功的经验,应当在这次修订时予以增加和明确。

六是确定科学合理的贷款范围和贷款最高额度,切实提高贷存比,提高资金使用率。在贷款范围方面,除保障刚需的购房融资外,还应当拓展到提供改善性购房或者购买第二套住房的贷款,适当满足建造、翻建、大修和装修的贷款需求;在贷款最高额度的设定上,应当依据当地的房价水平、社会平均收入水平和职工的还贷能力来确定,以体现科学、合理、精细,既有利于解决职工住房消费资金困难的问题,又有利于住房公积金管理运行的风险控制。

七是提高住房公积金管理运行全过程的公开和透明水平,接受公众的监督,从而推动管理运行水平的提升。实际上,一个城市的住房公积金管理运行水平,只要从上述的核心业绩指标数据,很容易就能作出客观的评判,其优劣立现。因此,要求全国各管理中心,除了应当公布管理运行的制度规定之外,必须把实际运行的结果即这几项核心业绩数据定期按季度向社会公布,倒逼所有的管理中心提升其管理水平,从而达到有效降低资金沉淀,提高全国住房公积金的资金周转率和使用率,以充分发挥制度的应有作用。

八是科学合理设定业务流程和办理时限,提高业务办理效率和服务质量,以实现住房公积金管理运行结果的公正性,提高管理运行机构的公信力。同时,要善于应用新的技术手段和传播媒介,构建住房公积金的现代资讯平台,如网站的建设、网上业务办理系统、微信平台等,实现住房公积金管理运行政策宣传引导和随时掌握管理运行动态,以及各项业务的查询、咨询和受理、办理的网络化便捷化,提供优质高效的服务,从而取信于民,提升公信力。

九是在住房公积金业务管理信息系统建设方面,要以建设全国统一的信息管理系统为目标,逐步推进。目前虽难以做到全国统一,但应当出台全国统一的信息系统标准和规范,特别是要提出应当实现的统计数据和财务数据的主要指标数据,具备条件的可以率先实现全省统一,然后逐步实施全国统一。

十是在修订条例时,必须从保护住房公积金行业管理层的角度,从防范廉政风险和降低职工贷款融资成本的高度,斩断管理中心与担保、保险和评估机构的利益输送链条,降低直至取消委贷手续费,控制好住房公积金管理运行全过程所有环节的风险点。明确只要有房地产抵押或者房地产开发商阶段性担保按揭贷款就足够了,规定禁止担保公司介入住房公积金贷款;不允许商业保险过度介入公积金贷款,丽江市的做法是首先不把保险作为贷款必要条件,我们只是对用木结构的房屋用于抵押贷款时才要求进行保险,但都不指定保险公司,让职工自由选择;在办理房地产抵押时,也不用进行评估,而是按规定实行价值约定。

总之,深化我国住房公积金制度改革,已经进入关键时期,修改完善《住房公积金条例》事关住房公积金事业发展大局,需要改革的智慧和担当的勇气。我们所有住房公积金管理运行的从业人员,都要面对深化金融体制特别是政策性金融机构改革和推进新型城镇化的国家大战略,结合目前全国管理运行的现状,深入思考,理性分析,积极建言献策。决策部门要多听听来自行业一线管理者有思想、有深度、有前瞻性和可操作性的修改意见,从我国住房公积金事业发展大局的高度和全国342个城市管理中心全局角度思考,真正问政于民、问需于民、问计于民,趋利避害,吸纳好的意见建议,制定多套方案并做好下足方案优化功夫,以期把条例修改好完善好,以充分发挥住房公积金制度在建设小康社会,实现中国梦想中的重大作用。

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