丽江市住房公积金管理运行实证分析
(最后更新时间:2014-09-11   点击次数:1123次)

丽江市住房公积金管理运行实证分析

 

丽江市住房公积金管理中心主任  刘跃初

 

最近一个时期以来,国内各大媒体集中诟病住房公积金管理运行的诸多弊端,指责住房公积金管理运行到了非常糟糕的地步,甚至提出已经到了必须废除这个制度的时刻了。那么,真实的情况究竟如何呢?我们就以丽江住房公积金真实的管理运行情况,用事实和数据来分析、研判一下,住房公积金制度所发挥的作用和目前的现状,以便能够让公众辨明是非,用事实正视听、祛浊流。

一、 近年来丽江住房公积金总体管理运行情况

(一)2012年度核心业绩指标完成情况

 1、截至2012年12月31日,我市住房公积金缴存单位为1402个,缴存职工58871人。2012年度我市共计归集住房公积金4.75亿元。截至2012年底,我市住房公积金归集余额达到12.66亿元,累计归集额为25.59亿元。

2、2012年住房公积金各类提取合计3.34亿元。其中,住房消费类提取2.96亿元,占88.62%;退休等销户提取0.38亿元。截至2012年底,全市住房公积金累计提取额为12.93亿元,占累计归集额的50.53%。

3、2012年度我市住房公积金新增贷款发放达到6.63亿元。截至2012年底,住房公积金个贷余额为11.01亿元,贷存比为86.97%;已累计向41576户家庭发放住房公积金个人住房贷款27.99亿元,支持购房建筑面积为384.95万平方米。

4、截止2012年底,我市住房公积金贷款,其中以房地产抵押或阶段性担保按揭贷款占到97%,贷款逾期率在近几年连续下降的基础上,进一步降到了0.018%的新低。

5、住房公积金贷存比和收益率明显提升。截止2012年底,我市住房公积金贷存比达到86.97%,使用率大幅提高。

6、2012年我市住房公积金业务收入5,100万元,业务支出3,700万元,实现增值收益1,417万元。

7、截止2012年底累计提取和上缴廉租住房补充资金677.22万元。

(二)2013年度核心业绩指标完成情况:

    1、截至2013年12月31日,我市住房公积金缴存单位为1,423个,缴存职工达61,044人。2013年1--12月共计归集住房公积金59,632万元。全市住房公积金累计归集额为31.84亿元,归集余额达到15.09亿元。

     2、2013年1--12月住房公积金各类提取合计38,194万元,占归集额的64%。全市累计提取达到15.94亿元,占累计归集额的50.06%,提取使用率超过五成。

     3、2013年1--12月住房公积金新增贷款发放35,880万元。截至2013年12月底,住房公积金个贷余额达到11.85亿元,贷存比为78.53%,贷存比控制在75-85%区间的黄金平衡点。全市累计已向42,995户家庭发放住房公积金个人住房贷款31.57亿元,支持购房建筑面积为410.48万平方米。

     4、截止2013年12月底以房地产抵押或阶段性担保按揭的贷款占到98%。2013年贷款逾期率进一步降到了0.016%的新低。风险控制得到有效加强,违规违法问题得以有效杜绝。

   (三)2014年上半年核心业绩指标完成情况

1、截至2014年6月30日,全市住房公积金缴存单位为1,443个,缴存职工达62,288人;上半年共计归集住房公积金30,403万元;全市住房公积金累计归集额为35.21亿元,住房公积金归集余额达到17.42亿元。

2、上半年住房公积金各类提取合计为10,331万元,占归集额的34%。

3、上半年,由于受全球经济复苏乏力和我国总体经济下行压力较大的影响,全市住房公积金新增贷款发放为10,694万元。截至2014年6月30日,全市已累计向43,470户家庭发放住房公积金个人住房贷款32.64亿元,支持购房建筑面积为418.32万平方米;丽江住房公积金住房个贷余额达到11.92亿元。

    4、由于受全国经济下行和房地产市场形势的影响,我市住房公积金贷存比由上年底的78.53%回落到了今年上半年的68%。

52014上半年贷款逾期率进一步降到了0.01%的新低。

二、 丽江住房公积金管理运行数据分析

地处我国西南边疆的丽江市,自2007年起,根据全国《住房公积金管理条例》,紧密结合丽江广大缴存职工融资解决基本住房、改善提升居住质量对住房公积金贷款需求和我市城镇化进程及房地产业发展实际,出台实施《丽江市住房公积金管理办法》和归集、贷款及提取细则等一系列制度规范,着力提升我市住房公积金使用率,强化内控制度和风险管理,致力于帮助广大缴存职工解决住房问题的融资需求,发挥好住房公积金制度的应有效用。那么,就让我们以信息管理系统的数据来分析研判,丽江住房公积金管理运行最终结果究竟是怎样一个现状。

(一)我们首先分析丽江住房公积金的缴存归集情况。截止至2014年8月31日,全市建立缴存制度并实际缴存住房公积金的有1412个单位,63435人。其中缴存公积金的行政事业单位为1056个占到74.79%,缴存人数43318人占68.29%;缴存的国有企业104个单位占7.37%,缴存人数11540人占18.19%;非公企业缴存公积金的是252个单位占17.85%,缴存人数8577人占13.52%。至2014年8月31日,全市公积金累计缴存达到36.12亿元,缴存余额为15.97亿元,人均缴存余额为25,174元。

(二)我们来看丽江住房公积金的提取使用情况。根据《丽江市住房公积金提取细则》规定,丽江全市的住房公积金缴存职工,可以依据十五项提取条件中的任何一项即可以申请提取。即凡属购买、建造、翻建、大修、装修自住住房,均可申请提取住房公积金;对于与单位解除劳动合同关系的公积金缴存职工申请提取公积金取消限制,有效解决了下岗职工的特殊困难,极大地化解了社会矛盾,维护了社会稳定;户口迁出丽江市行政辖区或出境定居的,允许提取公积金,取消了必须进行转移的限制性规定;允许提取公积金用于偿还住房公积金贷款本息或商业银行住房贷款本息;职工家庭享受低保待遇的,允许职工提取公积金;职工本人、配偶及其具有赡养或抚养义务的直系亲属因重大疾病造成家庭生活特别困难的,也列入了允许提取公积金的范围;房租超出家庭工资收入的25%的,可以申请提取公积金用于支付房租费;允许提取住房公积金支付子女上大中专学校期间的学费。这一系列的突破使我市住房公积金提取条件更趋科学合理,提取渠道顺畅有序,提取流程更加便捷高效。截止2014年8月31日,全市累计提取住房公积金为20.15亿元,占累计归集额的55.78%。其中提取过的职工累计达到69859人次,提取使用率达到了很高的水平。

(三)我们再来看丽江住房公积金贷款使用情况。按照《丽江市住房公积金贷款细则》规定,凡属缴存职工购买、建造、翻建、大修和装修自住房,均可以申请住房公积金贷款。自2006年11月至2014年8月31日,全市已累计向43,470户家庭发放住房公积金个人住房贷款32.64亿元,支持购房建筑面积为418.32万平方米;丽江住房公积金个贷余户为7,189户,住房个贷余额为11.78亿元。从我市贷款人群的结构来看,收入在2,000元以下的占4.73%,2,001元至3,000元的群体占8.35%,3,001元至4,000元的占到55.11%,4,001至5,000元的占18.44%,5,001元以上的占13.37%。使用贷款的人数为43,811人,占缴存总人数的64.28%。最高贷款额度60万元,户均贷款额为30万元,户均贷款余额为16.39万元。丽江全市的贷款余额11.78亿元中,按揭贷款占到近5亿元,这些都是中低收入群体刚性购房需求贷款。截止2014年8月31日,全市住房公积金贷存比为73.79%。

三、经过实证分析必然得出的客观结论

综合上述数据分析,我们不难得出这样的结论,丽江住房公积金通过一系列锐意进取和创新突破的举措,已经达到了运行模式科学、治理结构合理、公开规范透明、住房公积金得以充分使用、制度作用得到有效发挥的典范城市之一

具体来讲,其示范引领效应主要表现在以下几个方面:

一是在住房公积金归集方面,丽江既考虑到归集扩面的问题,也充分考虑与风险控制之间的矛盾。住房公积金缴存扩面始终坚持了“以用促扩”,充分调动缴存职工的缴存积极性和主动维权能动性,提高制度执行效能,优化执法环境,不断优化缴存结构。事实上丽江公积金的缴存结构,与丽江全市的经济结构和发展阶段、经济发展水平是相吻合的。实现了缴存面逐步扩大,归集额稳步提升的目标。

二是丽江设置了科学合理的住房公积金提取条件和提取额度。由于丽江在充分理解立法主旨和本义的前提下,按照实践先行的原则,敢于担责,勇于突破,以地方规章制度的形式,增加了提取的渠道,只要是围绕住房的消费,无论是购买、建造,还是翻建、大修,拟或是为提升居住质量的装修,还是提取住房公积金支付房租、物业费等,总计提供了十五项住房公积金提取渠道,切实降低提取使用门槛,从而有效提高了提取使用比率,也有效提高了资金周转率,除保持必要的15%-20%流动性资金备用于缴存职工提取和继续发放贷款以外,可以说并无资金沉淀。也唯有如此,一方面做好归集缴存和收回贷款,一方面支持提取和新增发放贷款,维持一种良好的动态平衡,才不至于要采取所谓“贷款轮候制”或者搞所谓“贷款规模控制”,才能实现可持续稳健运行。

三是丽江确定了科学合理的贷款范围和贷款最高额度,切实提高贷存比,提高资金使用率。在贷款范围方面,除保障刚需的购房融资外,还拓展到提供改善性购房或者购买第二套住房的贷款,适当满足建造、翻建、大修和装修的贷款需求;在贷款最高额度的设定上,依据当地的房价水平、社会平均收入水平和职工的还贷能力来确定,在丽江这个房屋均价每平米为4,000元的城市,最高贷款额度确定为60万的水平,采用信用评级办法,体现科学、合理、精细,既有利于解决职工住房消费资金困难的问题,又有利于住房公积金管理运行的风险控制。因此,在丽江贷款容易、提取更容易,这就很好地化解了住房公积金存在管理中心而职工无法提取和贷款使用而不断贬值的问题。

四是丽江建立了全市统一的、明确的核心业绩指标考核评价体系和绩效考核办法,以此强力推进住房公积金使用率的提高和管理运行水平的提高。实际上一个城市的住房公积金管理运行水平,只要从其的核心业绩指标数据,很容易就能作出客观的评判,其优劣立现。丽江近八年来形成和完善了一整套客观、科学、规范、慎密的对住房公积金管理运行水平和风险控制水平进行评价的核心业绩考核指标体系。其核心指标包括存贷比、贷款逾期率、资金收益率、流动性风险控制和资金沉淀水平五项指标,其他指标还包括廉租住房补充资金贡献度、清廉度、公众满意度等。其中存贷比指标,按照住房公积金的实际运行情况,比照对银行业的要求,确定为不低于75%,不高于85%。而云南全省目前的贷存比仅达到63%的水平。逾期率和资金收益率按照当前全国的平均水平确定,逾期率确定为不高于0.03%。

五是丽江近几年着力提高住房公积金管理运行全过程的公开和透明水平,接受公众的监督,从而推动管理运行水平的提升。除了在网络和当地电视、报纸等媒体公布管理运行制度规定外,要求必须把实际运行的结果即核心业绩数据定期按季度向社会公布,倒逼提升其管理水平,从而达到有效降低资金沉淀,提高全国住房公积金的资金周转率和使用率,以充分发挥制度的应有作用。

六是丽江做到了从住房公积金事业发展大局出发,从保护住房公积金行业管理层的角度,从防范廉政风险和降低职工贷款融资成本的高度,斩断管理中心与担保、保险和评估机构的利益输送链条,对银行实行严格的考核,切实降低委贷手续费,控制好住房公积金管理运行全过程所有环节的风险点。明确只要有房地产抵押或者房地产开发商阶段性担保按揭贷款就足够了,规定禁止担保公司介入住房公积金贷款;不允许商业保险过度介入公积金贷款,首先不把保险作为贷款必要条件,我们只是对用木结构的房屋用于抵押贷款时才要求进行保险,但都不指定保险公司,让职工自由选择;在办理房地产抵押时,也不用进行评估,而是按《丽江公积金贷款房地产抵押价值确认准则》规定实行价值约定。

七是按照现代服务业特别是现代金融业的内在规律和客观要求,在实体上出台一系列惠民、利民的制度和政策措施,有效降低贷款成本;在程序上切实优化业务流程,公开办事程序和条件,公开服务承诺,实行限时办结制度,最大限度提高办理效率和提升服务质量。因此,公众满意度是很高的。

总之,我们始终认为,如丽江这样使住房公积金制度在提取方面惠及整个缴存群体、在贷款方面惠及缴存人绝大多数人群、有效解决广大缴存职工住房融资问题、实现可持续稳健运行的管理中心不应当是少数,至少不应该是个案。我们全国各个城市住房公积金管理中心,做好做优住房公积金管理运行是我们的首要职责,同时要善于运用我们的信息管理系统提供的统计数据,深入分析研判各地的运行情况,用实证分析方法,揭示其管理运行效率和水平,展示住房公积金制度发挥的作用,以增加我国公积金制度的正能量,从而为住房公积金事业发展和当前的深化改革提供宽松的舆论环境和良好的发展前景。

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